Refinansman

Kredimi Transfer Ettiğim Banka Konutum İçin Yeni Ekspertiz Raporu İstiyor!

Transfer kredisine konu konutun halihazırda bir ekspertiz raporu olmasına rağmen refinansman yapan banka yeni bir rapor ister. Bunun belli başlı nedenleri konutun güncel değerini bulmak, konutla ilgili olabilecek herhangi bir sorunun tespitini yapmak, bankanın kendi elemanlarına ya da çalıştığı eksper şirketine kendi formatıyla rapor hazırlatmaktır.

Refinansman Yaptırdığım Bankaya Mevcut Hayat ve Konut Sigortalarımı Kabul Ettirebilir miyim?

Refinansmanlarda en çok yaşanan sorunlardan birisi de sigortalardır. İster yeni kredi ister yeniden kredi kullanın, kredi kullandıran bankanın kullandırım yapacacağı günden en az bir gün önce tarafınıza vermesi gereken bilgi formunda net olarak bu sigortaları yaptırmak zorunda olmadığınız yazılıdır. Sigorta yaptırmanın zorunlu olmadığı bir sistemde bankanın mevcut sigortaları kabul etmekten başka şansının olmadığı düşünülebilir fakat genelde yaşananlar farklıdır. Bankalar çeşitli nedenlerle kendi çalıştıkları sigorta şirketlerinden yeni poliçe kesilmesini isterler (prim geliri yazmak, dain-i mürtehin işleyişinde sorun yaşamamak gibi). Yasal olarak sigorta yaptırmaya zorlama hakları olmadığı halde bazı banka ya da bankacılar kredi kullandırmanın gücüyle sigorta konusunda ısrarcı olup kol bükerler. Diğer yandan tüketicilerin de bu sigortaların kendilerini koruduğunu unutmamaları gerekir.

Refinansman Yapmada Adet Sınırlaması Var mıdır?

Hayır, herhangi bir adet sınırlaması yok. İlgili masrafları her defasında ödediğiniz sürece istediğiniz kadar refinansman yapabilirsiniz.

Erken Kapama Komisyonuna Tabi Değilim, Refinansman Yaptıktan Sonra da Bu Hakkım Devam Edecek mi?

Hayır, artık yeni bir kredi kullanmış olacaksınız ve ileride bu krediyi de refinansman yapmak isterseniz erken kapama komisyonuna tabi olacaksınız.

Taksit Ödemelerimde Sorun Yaşadım ve Kredim Tekrar Yapılandırıldı, Şimdi Bankam Sorunlu Kredilerde İyileştirme Yapılmadığını İddia Ediyor!

Bankanızın mevcut kredinizde iyileştirme yapmaması için neden yok. Mevcut bankanın iyileştirme mecburiyetinin olmaması müşterinin pazarlık gücüne göre hareket etmesine neden oluyor. Kredisi kısa bir süre de olsa sorunlu hale gelen kişi işi başka bankadan kredi onaylatmakta zorlaşıyor ve avuçtaki müşteri konumuna düşüyor. Bu nedenle kredi taksitlerinizi mümkün olduğunca aksatmamanızı tavsiye ediyoruz. Yasal olarak kredinizi takibe düşürecek kadar taksit geciktirmemiş olmanız kredi kaydınızın tahrip olmadığı anlamına gelmez.

Refinansman Yapmak İstiyorum Fakat O Kadar Taksit Ödememe Rağmen Kredi Anaparam Hiç Azalmamış!

Kredinizin ödeme planına baktığınızda sabit taksitler, fakat taksitlerin içinde farklı kredi anaparası ve faiz tutarı görürsünüz. Örneğin 1000 TL taksitiniz varsa ilk aylardaki taksitler sonunda anaparanız örneğin 500 TL civarında eksiliyorsa aylar sonra 700 TL civarında olur. Aylar ilerledikçe daha da artar. Bu genelde önce faiz ödeniyor olarak yorumlanır. Oysa tamamen şehir efsanesidir. İlk taksit içinde yüksek faiz olmasının nedeni kredinin başlangıç noktası olmasıdır. Kredinizi aylık spot krediler dizisi olarak görürseniz anapara düştükçe o ay ödenen faizin düştüğünü anlayacaksınız. Başlangıçta 100,000 TL borcunuz varsa ilk ay bunun faizini ödersiniz, 2. Ay 99,500 TL kaldıysa bu tutarın faizini ödersiniz. Finansal matematik olarak bir yanlış yok.

Kredimi Aynı Bankadan Yapılandırmama Rağmen İpotek Yenilemesi İçin Avukatlık Ücreti İstiyorlar!

Bankadan bankaya ipotek alma şekli değişir. Bazı bankalarda müşteriye yeni bir ödeme planı verildiğinde tapuda tekrar ipotek işlemi yapılması gerekirken bazı bankalarda gerekmez. Bu nedenle işlem yapan bankalar ek ücret isteyebilirler. İşlem yapılsa da yenilenen bir uygulama olduğu için pazarlık şansınızı değerlendirebilirsiniz.

Başka Bankadan Refinansman Kredim Onaylandı. Ekspertiz Yapıldı Fakat Bankamda Kalmaya Karar Verdim. Ekspertiz Ücretini Ödemek Zorunda mıyım?

Başvurunuz sonucunda ön onay aldıktan sonra ekspertiz sırası geldiyse ve krediyi kullanmakta terddütünüz varsa ekspertiz işlemini bekletin. Rapor sonrasında vazgeçerseniz ya da konutla ilgili sorun (değer, vs.) çıkarsa, bu işlemin karşılığı olan ücreti vermemenize yetmez. Bu nedenle krediyi kullanmaya karar vermeden ekspertiz raporu için onay vermeyin.

Oranlar Daha Aşağıya Gider mi, Refinansman Ne Zaman Yapmalıyım?

Faiz oranlarında hızlı bir düşüş yaşadık. Son 3 yıldır piyasa gösterge faizlerine kıyasla konut kredileri üzerinde yüksek risk marjı uygulanıyor. Piyasalar bozulduğunda maliyetin dışında işin içine maturity-missmatch (vade uyumsuzluğu) daha da fazla girer. Bu da finans kurumlarının risk primlerini yükseltmesine neden olur. Günümüze kadar ‘ne zaman refinansman yapmalıyım’ sorularına bir süre daha beklenebileceği cevabını verdik. Gelinen piyasa koşullarında halen refinansman yapmak için bekleyenler yavaş yavaş bu işlemlerini gerçekleştirebilir. Az da olsa faizlerin biraz daha aşağı gitme potansiyeli var fakat bunu tetikleyecek en büyük etkenlerden birinin rekabet unsurunun olduğunu unutmayın. Bulunduğumuz yerden daha aşağıya gidebilmek için iki faktörün ön plana çıkması gerekir. Bunlardan birincisi rekabet , diğeri ise risk algılamasıdır. Risk algılamasının iyileşeceğini umarken sürpriz bir piyasa bozulmasında sert bir reaksiyon olabileceğini de göz önünde bulundurmak gerekir. Hazine kağıtları getirilerinin oldukça düşmüş olmasına fazla takılmadan iyi bir fiyatlama bulduğunuzda işlemlerinizi gerçekleştirebilirsiniz. Maharetiniz iyi oran bulmaktan çok toplam düşük maliyette belli olacaktır.

Refinansmana Nasıl Karar Vermeliyim?

Eğer kredi tutarınızın kalan anaparası çok düşükse, vadeniz çok kısalmışsa ya da/ve de bulduğunuz oran mevcut oranınıza yakınsa refinansman yapmanız mantıklı olmayabilir. Çoğu zaman mevcut oranınızla yeni oran arasında minimum 20 baz puan fark olmadıkça o kadar uğraşa değmeyecektir. Örneğin sadece 20,000 TL anapara borcunuz kaldıysa sadece fek ve ekspertiz ücreti dahi kredi tutarının %5 civarını bulabilecektir. Diğer masrafları da üstüne koyarsanız bu işlemin mantığının olması için çok ciddi faiz oran farkı olması gerekir. Ya da örneğin kalan vadeniz sadece 24 aysa gene ortalama faiz avantajının işlemi yapmayı mantıklı kılmama ihtimali yüksektir.

Nejat Özonay (Milliyet 2009)