Ev sahibi hangi koşullarda dava açar?

Kiracınızla temerrüt yaşamışsanız, yani kiracınız yükümlülüklerini yerine getirmemişse ve bir dava açmayı planlıyorsanız, bunun sözleşmenizde belirtilmiş olması gerekir. Daha açık bir ifadeyle kiranın altı gün mü bir ay mı yoksa iki ay mı ödenmemesi halinde sözleşmenin fesih edilebileceğine dair bir madde bulunması ve buna dayanarak tahliye davası açmanız gerekiyor. Ancak öncelikle ihtar gerekli…

Kiracıyı piyasa koşulları koruyacak!

Borçlar Kanunu’nda kiracıları ilgilendiren ÜFE’ye göre kira artışı erteleme kararı kiracıları hayal kırıklığına uğrattı. Tüketicileri Koruma Birliği Başkanı Nazım Kaya, uygulaması 8 yıl ertelenen kanunda kiracıya güven veren noktalar bulunduğunu, bu kadar uzun süreli ertelemenin aslında kanunun kadük olması anlamına geldiğini söyledi.

Piyasayı Sadece Döviz Kurlarıyla mı Yorumlamalıyız?

Köşe yazılarımız günlük olmadığı için piyasa hakkında anlık yorum yapmamız mümkün değil… Amacımız genel anlamda yol göstermeye çalışmak, doğru bakış açılarını yerleştirmek…

Ah Şu Ekonomistler…

Son günlerin piyasa koşulları ne zaman yaşansa piyasa yorumcusu ekonomistlerin eleştirildiğini duyarız.Yatırımcılar şu olursa şu olur, bu olursa bu olur’ yorumlarını duymak istemez… Şu tarihte şu olacak, şimdi al şu tarihte sat gibi yorumları duymayı ve okumayı hayal eder. Tabii ki yapılan uzun vadeli tahminlerin belirli varsayımlara dayandırılması kaçınılmazdır ve bu varsayımların süreç sırasında değişimi gerçekleşme yolunda iyi yapılmış tahminlerin bile boşa çıkmasına neden olur…

Merkez Bankası bir çoğumuzun beklediğinden daha cesaretli olarak hızlı bir şekilde faiz oranlarını indirmeye devam ediyor. Buna paralel olarak mevduat ve hazine bonosu/tahvili oranları da aşağıya geldi. Bu, bankaların kaynak maliyetlerinin düşmesi anlamına geldiği gibi aynı zamanda getiri enstrümanlarının cazibesinin de azalması anlamına geliyor.

Dünya ekonomisinin hızlı büyüdüğü son yıllarımız Greenspan’e övgüleri dinlemekle geçti… Kendisi hemen herkese göre bir dahiydi… Klasik ekonomi bakış açısına da, herkesin kazandığı bir döneme de kimsenin itirazı yoktu… Keynes bakış açısına ihtiyacımız yoktu… Karl Marx’ı hatırlayanımız da yoktu… Petrolün 200USD’ye çıkmasını muhtemel görenler hiç te az değildi… Birden bire işler değişince Greenspan out, Keynes ve Marx in oldu… Öğrencilik yıllarından bu yana Keynes’in adını duymayanlar, hatta artık hatırlamayanlar Keynesci mantıkla yönetilmemenin bedelini ödediklerini düşünmeye başladı… Greenspan ise şimdiye kadar yaptıklarıyla krize uygun ortam yaratmıştı…

Teknik problemler nedeniyle ilk yazımız bir kaç gün geç yayınlanınca bahsi geçen rakamlar geride kalmıştı bile… Kafası karışan okuyucular olduysa affola… Emlak Kulisinde başlatılan soru-cevap konularının artırılmasıyla daha çok kişinin sorularına cevap bulmaya çalışacağız… Köşe yazılarımız günlük olmadığı için piyasa hakkında anlık yorum yapmamız mümkün değil… Amacımız genel anlamda yol göstermeye çalışmak, doğru bakış açılarını yerleştirmek…

Ev Sahibi Hangi Koşullarda Dava Açar?

Kiracınızla temerrüt yaşamışsanız, yani kiracınız yükümlülüklerini yerine getirmemişse ve bir dava açmayı planlıyorsanız, bunun sözleşmenizde belirtilmiş olması gerekir. Daha açık bir ifadeyle kiranın altı gün mü bir ay mı yoksa iki ay mı ödenmemesi halinde sözleşmenin fesih edilebileceğine dair bir madde bulunması ve buna dayanarak tahliye davası açmanız gerekiyor. Ancak öncelikle ihtar gerekli…

Herkesin İhtiyacına Göre Bir Kredi Türü Var…

Konut Finansmanı kanunu ve düzenlemelerinin alt yapısını hazırladığı bir çok yapısal değişikliğin henüz aktif hale gelmemesine rağmen konut kredilerindeki rekabet ciddi ürün gelişimi sağladı. Tüketicinin ihtiyaçlarını tam anlamıyla karşılayan onlarca ürün bankalar tarafından dizayn edildi. Diğer yandan yapılandırılmış ürün kullanımı henüz olması gerektiği seviyelerden uzak. Klasik eşit taksitli konut kredileri yoğun olarak tercih edilmeye devam ediyor.

Yıllardır rekabetin yüksek olduğu bireysel krediler pazarı, düşük enflasyon ve faiz döneminde bankalar için daha da önem kazanıyor. Bir çok banka bireysel kredi ürünleri yelpazesini genişletirken, hayal gücünü kullanarak tüketiciyi cezbedecek küçük sihirler üzerinde çalışmayı da ihmal etmiyor. Sıfıra yakın hatta %0 faizli krediler gibi… Olmayacak faizli krediler, sabit bir komisyon ve kredi tutarı sınırı. Küçük bir tutar gibi görünen komisyon aslında küçük kredi tutarının büyük bir yüzdesi oluyor ve toplam kredi maliyet oranını oldukça yükseltiyor.

Geçmişe baktığımızda bir çok büyük ekonomik krizin gayrimenkul ilintili olduğunu görüyoruz. Bunun en iyi örnekleri arasında 1990’lı yıllarda Japonya’nın yaşadığı ve birkaç yıl sonrasında Asya Krizi olarak adlandırılan krizler sayılabilir. Gayrımenkul fiyatlarının şişmesi bankacılık sektörü için her zaman risk olmuştur. Finans sektöründe en önemli ve yaygın teminat olarak kullanılan taşınmazların değer kaybettiği ve/veya likiditeye çevrilmesinin zorlaştığı dönemlerde Finans kuruluşları için de zor dönemler başlar. Gayrımenkul ilintili bir çok kriz yaşanmasına rağmen hiç biri son yaşadığımız ve halkın kafasında ‘Mortgage Krizi’ olarak yer eden kriz kadar global etki yaratmadı. Yaşadığımızın bir Finansal Global kriz olması nedeniyle Mortgage’ın adını dahi duymamış ülkeler dahil, hemen hemen tüm dünya etkilendi. Türkiye de belirli ölçüde etkilendi. Yaşadığımız çalkantılı günler Türk Mortgage sistemini de tartışılır hale getirdi ki, ülkemizde alt yapısı hazırlanan sistem henüz çalışmıyor.

Konut kredilerinde oldukça iyi bir dönem geçirdik. En hızlı dönemi geçirirken rekorlar yaşadık, fakat yavaş yavaş sezonsal durgun aylara giriyoruz. Bankalar yıl sonu için oldukça umut veren hacim tahminleri yaparken, bazı bankalar ise tüm ayları bahar mevsimi gibi hesapladıkları için olsa gerek inanılmaz yıl sonu rakamları tahmininde bulundu. Tarihin en düşük oranlarını yaşadığımız şu dönemde tüketicilerin konut kredilerinde daha cesaretli olmaları, tabi ki, bizi şaşırtmıyor. Düşük fiyatlarla birleşen düşük finansman şartları, piyasanın canlı kalmasına yardımcı olmaya devam ediyor.

Konut yatırımı yapanların sık sık tercih ettiği inşa halindeki projelerden satın alma işlemi, yüksek kar vaat ettiği gibi ciddi riskler de içerir. Nasıl daha fazla kar ederim derken kabus dolu günler yaşamak bir çok yatırımcının başına geliyor, geldiğinde ise iş işten geçmiş oluyor.

Konut Projelerinde Kampanyalar Göz Kamaştırıyor, Hatalı Karar Vermemek İçin Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar :

Piyasaların canlandığı, ekonomide üç dönem küçülmenin ardından 2009’un son çeyreğinde pozitife dönen Gayri Safi Milli Hasıla büyüme oranının açıklanmasını beklediğimiz günlerde, Konut piyasasında yeni kampanyalar birbiri ardına reklama çıkıyor. Bir çok konut projesinde peşinatsız ya da çok düşük peşinatlarla, 0 ya da sıfıra yakın faizlerle, düşük taksitlerle bir çok kampanya seçenekler arasına girdi. Sadece rakamların sihri ile yüzeysel değerlendirmenin sonucu sık sık hüsran olabiliyor. Kendini ilk yıla göre konumlandıran tüketici ikinci yıl ve sonrasında sıkıntıya düşebiliyor.

Doğanın canlandığı, çiçeklerin, ağaçların yeşerdiği aylar olduğu için mi, ısınan havalarla insanların ruh halinin pozitife dönmesinden mi, doğa şartlarının yumuşaması ile ticari aktivitenin artmasından mı yoksa bu ve bunun gibi nedenlerle alışanlık haline gelmesinden mi, bilinmez ama bahar ayları çoğu sektörün canlandığı bir dönemdir… Bu dönemin Gayrisafi Milli Hasıla’ya etkisi de diğer dönemlere göre daha yüksektir. Örneğin taşıt araçları ve konut sektörü Mart ayında çıkışa geçer ve Mayıs ayında yılın tepe noktasını görür… Haziran’ın ilk yarısında canlılık devam eder ve sonrasında düşüşe geçilir.

Bir Tüketici Hakkı : Konut Kredisinin Erken Kapanması

Yıllar önce konut sahibi olmak isteyenlerin fazla alternatifi yoktu. Peşin para ile satın almanın alternatifi sadece müteahhitin sunduğu kısa vadeli ödeme planıydı. Türk bankacılık sistemi geliştikçe Konut Kredisi tüketici tarafından kullanılabilir bir ürün haline geldi, yaygınlaştı. Erken kapama gibi önemli bir avantaj halen tüketicilerin hakkı halinde ki, bu da kredi alan kişilere ciddi bir hareket alanı veriyor. Gelin, bu konuda yanlış yorumlanan konulara göz atalım.

Hızlı bir faiz oranı düşüş trendini geride bırakıyoruz. Merkez Bankası’nın gösterge faizlerini, düşen enflasyon oranlarına paralel, alışık olmadığımız seviyelere indirmesi konut kredi faizlerinin düşüşünü hızlandırdı. Hızlı düşüş yaşamamıza rağmen konut piyasasının oldukça parlak dönemleri olan 2005 ve 2006 yıllarıyla kıyasladığımızda çok daha farklı dinamiklerin piyasaya hakim oluğunu görüyoruz.

1 – Konut Alım Amacınıza Göre Hareket Edin :

Konutu yaşamak için mi, yatırım için mi alacağınız önemlidir. Karar sürecinizi alım amacınıza göre şekillendirin. Yaşamak için alacağınız konut kriterleriniz yatırım amaçlı konuttan farklı olmalıdır.

Dövize Endeksli Kredi (DEK) kullanmak yasak meyva gibidir… YTL cinsi krediye kıyasla çok cazip taksitler sunar, fakat Türk halkı iyi bilir ki döviz bir kaç senede bir hareketlenir ve o cesareti gösterenleri cezalandırır… Kredi kullananların pek dikkat etmediği ise o cezanın tüm bilançoyu bozup bozup bozmadığı, yapılan işin gerçekten zarar olup olmadığıdır…

Kredimi Transfer Ettiğim Banka Konutum İçin Yeni Ekspertiz Raporu İstiyor!

Transfer kredisine konu konutun halihazırda bir ekspertiz raporu olmasına rağmen refinansman yapan banka yeni bir rapor ister. Bunun belli başlı nedenleri konutun güncel değerini bulmak, konutla ilgili olabilecek herhangi bir sorunun tespitini yapmak, bankanın kendi elemanlarına ya da çalıştığı eksper şirketine kendi formatıyla rapor hazırlatmaktır.

Piyasa faiz oranlarının hızlı bir şekilde aşağıya gelmesi geçmişte yüksek oranlarla konut kredisi kullanmış kişilere kredilerinin taksitlerini düşürme fırsatı verdi. İşte merak ettiğiniz soruların cevabı :

Kredi Alacaksanız, Bedeli Var!

Kredilerin sadece faiz oranları olsaydı, komisyon ve değişik adlar altında ücret alınmasaydı, tüketici açısından kıyaslamak çok daha kolay olacaktı. Fakat hayat biraz daha karmaşık… Konut kredileriyle ilgili çok sayıda ücret, komisyon ve masraf adı altında katlanılması gereken maliyet var ve bu bankadan bankaya değişiyor. Birden fazla bankaya giderek iyi bir fiyatlama bulmaya çalışan tüketici, zaman zaman farklı sepetleri kıyaslamak zorunda kalıyor ve işin içinden çıkmakta zorlanıyor.

1 – Ödeme Kabiliyetinizi Belirleyin…

Genelde ilk işlem konut seçiminin yapılması olur. Gözümüzün ideal konutta olması, çoğu zaman finanse edemeyeceğimiz bir kredinin peşine düşmemize neden olur. Bu nedenle konut arayışına başlamadan önce kişinin kendi ödeme kabiliyetini belirlemesi gerekir. Her ay sıkıntıya düşmeden ödeyeceği tutarı tespit etmek konut alım sürecinin en önemli ayaklarından birisidir…

Konut Kredi Faizleri Düşüyor… Refinansman Zamanı Geldi mi?

Merkez Bankası gösterge faiz oranlarını hızla indirmeye devam ederken piyasa faizleri de düşmeye devam ediyor. Kredi faizleri gösterge faizleri kadar olmasa da oldukça hızlı düşüyor.

Önceleri sınırlı olan Dövize Endeksli Kredi kullanımı 2000’li yıllarda artışa geçti. 2002 yılında sadece 2 banka yaygın şekilde Dövize Endeksli Kredi (DEK) verirken bundan 3 yıl sonrasında çoğu banka farklı yabancı para birimleri cinsinden kredi vermeye başladı. Konut kredilerinin içinde yüzdesel olarak küçük bir paya sahip görünse de DEK hacmi ciddi şekilde yükseldi. Farklı amaçlarla ya da ihtiyaçlarla DEK’e yönelenler oldu. Dövizin hafif yükselmesiyle sıkıntıya düşenleri gördük. Sonunda 16 Haziran 2009 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Bakanlar Kurulu Kararı’na göre Türk vatandaşlarının yabancı para birimleri cinsinden borçlanma imkanı kaldırıldı.

Dövize Endeksli Kredi (DEK) kullanmak yasak meyva gibidir…. YTL cinsi krediye kıyasla çok cazip taksitler sunar, fakat Türk halkı iyi bilir ki döviz bir kaç senede bir hareketlenir ve o cesareti gösterenleri cezalandırır…. Kredi kullananların pek dikkat etmediği ise o cezanın tüm bilançoyu bozup bozup bozmadığı, yapılan işin gerçekten zarar olup olmadığıdır…

Nejat Özonay, konut kredilerindeki masrafları hem bankalar hem tüketiciler açısından yazdı. Öncelikle, her kredinin bir bedeli olacağının altını çiziyor Özonay ve ekliyor: “Kredilerin maliyeti sadece faiz oranlarından ibaret olsaydı, hayat daha kolay olacaktı. Fakat hayat biraz daha karmaşık… Konut kredileriyle ilgili çok sayıda ücret, komisyon ve masraf adı altında katlanılması gereken maliyet var ve bu bankadan bankaya değişiyor. En avantajlı krediyi bulmanın yolu bir kaç rekabetçi bankadan aynı anda fiyatlama almaktan geçiyor. Başarının iyi araştırma dışında, iyi bir kredibiliteye sahip olmaktan geçtiğini de unutmayın.”

Konutta Bahar Havası…

Isınan havalarla insanların ruh halinin pozitife dönmesinden mi, doğa şartlarının yumuşaması ile ticari aktivitenin artmasından mı yoksa bu ve bunun gibi nedenlerle alışanlık haline gelmesinden mi, bilinmez ama bahar ayları çoğu sektörün canlandığı bir dönemdir. Konut da bunlardan biridir. Talep mart ayında çıkışa geçer, mayıs ayında tepe noktaya gelir. Haziranın ilk yarısından sonra düşüşe geçer. Ama, 2009’da enteresan bir durum gelişti. Yani faizlerin düştüğü ve kredi hacminin ciddi oranda düştüğü, üstelik kriz ruh halinin azaldığı 2009’un son çeyreğinde konut satışları beklenildiği kadar yükselmezken, kötümser beklentilerin hakim olduğu ikinci çeyrekte yani bahar aylarında gerçekleşti. Bu durumun izini ve sırlarını Nejat Özonay özetledi.

Mortgage Kredileri İle Barıştık mı?

Batı piyasaları benzeri Mortgage sisteminin oluşturulması için çalışmalar yapılmaya başlandığı günden itibaren sistemi tartışmaya başladık. O dönemde piyasa faizlerinin de yüksek olmasının etkisiyle, sihirli değnek beklentisinde olan tüketicinin hayal kırıklığı daha da artmıştı. Tüketici kendine göre haklıydı. Eğer ödediği taksitler düşmediyse, eski sistem konut kredisinin nesi eksikti?

Nejat Özonay, hayalinizdeki eve kira öder gibi sahip olabilmek, ama daha da önemlisi ödemelerinizde herhangi bir sorun çıkmaması için 10 altın kuralı yazdı.

Artık mortgage’i bilmeyenimiz yok gibi. “İpotekli konut kredisi” ya da bir diğer deyişle “kira öder gibi ev sahibi olmanın kapısını açan anahtar”. Ama, pek çoğunuzun kafasında küresel krizin tam da ABD’de ödenmeyen mortgage kredilerinden kaynaklandığını düşünmek de çekimser kılıyor sizi. Bizce hiç düşünmeyin. Bu işin de altın kuralları var. Uzman Nejat Özonay, hayalinizdeki eve kira öder gibi sahip olabilmek, ama daha da önemlisi ödemelerinizde herhangi bir sorun çıkmaması için 10 altın kuralı yazdı.

Gelecekte yaşanabilecek riskleri düşünmediğimiz için mi, yoksa boşa gidebilme ihtimali olan 1 lirayı dahi harcamayı sevmediğimiz için mi, bilinmez, konut kredisiyle ilgili konularda kavga devam ediyor. Yeni Konut Finansmanı Kanunu ve sonrasındaki süreçle bu konuda düzenleme getirilse de bu konu, hala bankalar tarafından tüketicinin seçeneğine bırakılmak istenmiyor. Nejat Özonay, yeni kanunu, hem tüketiciler hem de bankalar açısından değerlendirdi. Bankalar, kredi verirken neden sigorta yaptırmaya çalışıyorlar, bu, tüketicinin ne kadaryararına, banka şubeleri arasında değişen maliyet farklılıklarını nasıl okumak gerekiyor? Özonay, yazdı;

ve düşük taksitlerle kampanyalar başlatıldı.

Ancak, sadece rakamların sihrine kapılmak ve yüzeysel değerlendirmek yapmak sık sık hüsranla karşı karşıya bırakabiliyor. Kendini ilk yıla göre konumlandıran tüketici ikinci yıl ve sonrasında sıkıntıya düşebiliyor. Nejat Özonay, göz açtırmayan kampanyalar karşısında nasıl davranmazın gerektiğini 3 altın kuralda yazdı.

Faiz oranlarının hızlı düşmesiyle 2009 yılında çok sayıda konut kredisi sahibi ya refinansman yaptı ya da kendi bankasından kredisini yeniden yapılandırdı.

Tüketicilerimizin çoğu fırsatları takip etme konusunda oldukça başarılı. Zaman zaman da fazla atak… Kredi kullandıktan 2 ay sonra sadece birkaç baz puan düşüşte dahi banka değiştirmeyi deneyebiliyorlar… Cevaplanması gereken, ‘çok cüzi farklar için o kadar uğraş değer mi’ sorusunun dışında işin içine zorunlu masraflar, komisyon ve ücretler de girince zarar etmek dahi mümkün… Düşük faizli yeni bir kredi ile düşen taksitlerin anlamı her zaman karlı işlem olduğu anlamına gelmiyor. Ödenen toplam maliyet yedirildiğinde zarar etmiş ya da kar etmemiş olmak işten bile değil. Nejat Özonay, midyata pirince giderken evdeki bulgurdan olmamak için refinansman yapmaya nasıl karar vermeli sorusunun cevabını bütün hatlarıyla ortaya koydu

Piyasaların daraldığı, işsizliğin arttığı dönemlerde ticari kredilerde olduğu gibi bireysel kredilerde de sorunluluk oranının artması doğal bir sonuç aslında. Ancak, hiç nakit akışı olmaması gibi durumların dışında, iyi bir planla, kredibilitesi sorunlu müşteri olmaktan pekala uzaklaşabilirsiniz.

2009’da Konut Kredisi Faizleri Ne Olacak? (Vatan Gazetesi)

Durgun geçen 2008 tüketicileri, konut alımı konusundaki projelerini 2008’e erteletti. 2009’da konut piyasasından bahsedince ister istemez gündeme faizlerin ne olacağı ve tüketicilerin faizler karşısında nasıl bir seyir izlemesi gerektiği konusu geliyor.

Piyasaların daraldığı, işsizliğin arttığı dönemlerde ticari kredilerde olduğu gibi bireysel kredilerde de sorunluluk oranı artıyor. Piyasaların büyüme rekorları kırdığı dönemlerde dahi on binlerce kişinin ödeme güçlüğüne girdiğini ve takibe alındığını düşünürsek son yıllardaki gibi dönemlerde sorunlu kredilerin artmasını çok doğal karşılamalıyız. Genelde borçtan korkan bir halk olmamıza rağmen gene plansız ve işleri oluruna bırakma alışkanlıklarımız yüzünden çok sayıda kredi sorunlu hale dönüşmektedir. Biraz daha iyi planlanlama ile sorun yaşamayacak tüketicilerin takibe düşmeleri bankalar tarafından da arzulanan bir durum değildir.

About Us

Real Estate Consultancy firm Istanbul Property Services was founded in 2008. It is the most reliable and best firm in the Real Estate sector. We provide luxury properties, luxury houses, luxury apartments, and best investments.
Learn More

Contact Us

 
Dünya Sağlık Sokak No: 25 Opera İş Mrk. 8/A Taksim, Beyoğlu,
Istanbul / TURKEY
 
+90 (532) 131 96 96
 
+90 (212) 243 96 97
 
info@istanbulpropertyservices.com